盈策略上海中环论剑, 真如沦为二档, 第一档神仙打架

Q&A | 壹关键词：大华锦绣、内中环、梯队

█ 问：昨天听了你的直播，真的想不通为啥很多人觉得北蔡还是乡下，我住在大华锦宸府，搞得都不好意思开口了，在同环线中，大华锦绣算什么档次？〔看房大将军〕：大华锦绣是内中环地区，上海内中环强手如云。第一梯队必然是几个进入中央活动区的地段，徐滨前后滩力拔头筹，古北2期紧随其后。

第二梯队则是强强联手的传统成熟地区，以及界面较新、定位较高的开发区。比如其余的西南内中环，大宁，长风真如，杨浦滨江等等。

第三梯队就是板块本身平平无奇，周边“猪队友”也较多，但住宅产品本身还算优质，或具备二线双书包的地区。大华锦绣即在此列，类似的还有普陀万里，静安阳城，杨浦黄兴等等。

第四梯队则是全方位不太行的那些吊车尾板块，主要就是无商品社区，也无书包的老公房板块，这边就不点名了。 Q&A |贰关键词：真如、品尊、新房

█ 问：马上真如的新房要上了，将军觉得真如整体开发加速，对于品尊的房价会有拉动作用吗？〔看房大将军〕：真如的开发并不是加速阶段，整体界面已经成型，配套也基本成熟，现在算是收尾阶段了。

虽然这次的地块带商办，但起拍价依然低了一点，恐怕开盘售价不会很高。

如果品质定位偏刚需，那起码还能稳住品尊3期。但若新房品质颇高，户型也更理想，总体素质达到甚至超越品尊3期的水平，那品尊必然承压。至于拉动，不太可能的。 Q&A | 叁关键词：杨镇、东郊、书包

█ 问：家里有套杨镇，今年房价涨了不少，要不要趁现在卖出套现，这个书包，将军觉得后期走势怎么看？〔看房大将军〕：东郊这片没有整体规划，作为别墅豪宅区，界面不会有进一步的改观。

杨镇小区本身也是标准的老公房，浦东的旧改重心目前还停留在城中村，即便以后开始更新老公房，东郊这种纯居住定位的板块，也不会是优先改造的目标。

因此杨镇最大的利好复旦九年制书包已经兑现，并且以目前的溢价程度，已经达到了全浦东最优质书包房的溢价水平。

而该校还没有出成绩，若未来成绩优异，则溢价可以继续保持，但若表现一般，溢价反倒会降低。

所以现在可以出手。 Q&A | 肆关键词：塔楼房、硬伤、置换

█ 问：将军怎么看待塔楼房，我有套徐家汇附近的高层两房，三梯八户的，周边买买东西和医院都很近，有必要卖掉去换到外围新一点的小区吗？〔看房大将军〕：买房最重要的几个维度，塔楼类小区在品质和户型上都是负分，属于双硬伤。出现硬伤，则意味着无法挽救，即便地段和交通可以达到高分，也无法摆脱在产品上劝退购买主力。

现阶段行情较为稳定，置换时目标房源有较多可以选择，同时置换差价也不会因为价格上涨而同比扩大，可以实现低出低进，因此是一个优化资产的好时机。

地段尽量控制在中环成熟地区，相对稳定性会好一些。产品必须升级为电梯板楼，房龄尽可能新，户型的面积段和格局，要尽量满足当下购房主力的口味。最好是区域内排序前三的标杆类楼盘等等。房子的重要维度都要满足。

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